放宽首套房贷利率，怎么看

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。如何看待其对债市的影响？

政策在房住不炒的框架下进行阶段放松。该政策针对的城市是今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，时间是在年底前。根据统计局发布的70大中城市房价数据，有23个符合条件，占比32.9%。这23个城市中，8个二线城市，15个三线城市，三线城市占比更多。

结合人口数据来看，符合条件的8个二线城市中，有1个城市七普人口相对六普下降；15个三线城市中，有7个人口负增长，还有6个人口增幅虽为正但低于全国平均增幅（5.38%）。人口增长较慢的这14个城市，与人口增长较快的城市相比，获益程度可能不同。考虑到70城覆盖了一线、省会以及经济实力较强的城市，70城之外符合条件的城市可能也较多，但人口负增长的城市也更多。

此外，还关注两点：一是部分符合条件的热点城市，如房价上涨，银行和客户所协商的利率可能相应上调，以符合房住不炒的要求。二是该政策窗口期为三个月，部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度，关注后续是否会透支明年的部分需求。

两种预期或对债市产生阶段性冲击。一是降息预期或面临降温。政策打开了部分城市首套房贷利率的下限，相当于对这些城市进行定向降息，市场可能预期这会在一定程度上降低MLF和LPR下调的概率。二是该政策也指向宽信用等稳增长政策持续发力，对地产链、经济基本面修复的预期可能升温。这两者可能会在短期冲击中长端利率的定价。

债市已经历明显调整，如果资金面阶段恢复，或对利空钝化。从长端利率和政策利率的利差来看，近期汇率一度出现较快调整，10年国债收益率升至2.75%附近，持平于1年期MLF利率，指向市场降息预期已经降温。参考年初至815降息前，10年国债与1年MLF的利差，介于-17.5bp到0之间，当前两者利差已经到了下界，10年国债利率中枢继续上行的空间预计有限。
从长短端利差角度来看，9月21日以来的债市调整中，10年国债和1年存单利差升至74bp，处于2020年以来的相对高位，反映中长端利率的定价明显脱离短端利率。接下来的资金面至关重要，如果10月流动性阶段修复（请参考《流动性怎么看》），受长短端利差保护，长端利率或开始对利空钝化。
风险提示：

货币政策出现超预期调整。本文假设国内货币政策维持当前力度，但假如国内经济超预期放缓、或海外货币政策出现超预期变化，国内货币政策相应可能出现超预期调整。

流动性出现超预期变化。本文假设流动性维持当前的充裕状态，但假如国内经济数据持续超预期，流动性相应可能出现超预期变化。

经济政策解读系列：

等待宽货币预期升温824国常会释放的信号2022Q2货币政策报告释放的五个信号
   

已外发报告标题：《放宽首套房贷利率，怎么看》

对外发布时间：2022年9月30日报告作者：

刘   郁，SAC 执证号：S0260520010001，SFC CE No.BPM217，邮箱：[e-mail]

肖金川，SAC 执证号：S0260520030002，邮箱：[e-mail]

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